请求1、核实一下：丹徒区宝龙国际花园二期小区地下车库产权归属问题。申请理由：

该小区地下车库产权的事情这么重要，目前该小区业主与开发商、物业公司之间不断的产生争议与摩擦，本人刘先生（13952803271）作为小区的业主入住7年，因为没有租赁或购买地下车位，私家车被长期限制进入小区及车库，如果把地下产权界定清楚，不光是可以保护所有业主的合法权益，其实对整个小区的管理也是有帮助的。

《民法典》第 275 条明确：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。最高法最高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 2 条规定，专有部分需同时满足三个条件：1构造上独立区分；2使用上排他；3可登记为特定业主所有权。若地下车库未独立分割（如通风、照明与小区主体共用）、无法单独登记，则不符合专有部分条件，应认定为业主共有。4<中华人民共和国建筑法》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。5目前车位、车库的建造有没有取得了行政机关审核的规划、施工许可手续并经过竣工验收合格交付使用资料。​

（一）开发商主张产权的合法前提​：

1、实践中开发商能主张产权的核心条件的是：地下车库已取得 独立的建设工程规划许可证、施工许可证，并通过规划核实与竣工验收（郑州（2024）豫01民终1805号、(2024) 豫 01 民再 330 号判例明确：无合法建设手续的车位、车库，开发商无权主张权属）；​

2、车库建造成本未分摊至商品房售价（需核查税务清算资料：若开发商将车位、车库作为 “公共配套设施” 在土地增值税中扣除成本，则视为产权归业主共有）；​

3、与业主签订的归属条款是格式条款：若合同中 “车库归开发商” 为未协商的格式条款，且排除业主主要权利，根据《民法典》第 497 条，该条款无效。​

（二）以下情形可直接地下车库认定为业主共有：​

1、成本分摊证明：若经发局提供的房屋价格组成包含 “地下公共配套设施”，且税务局土地增值税清算资料显示车库成本已扣除，则根据国税发〔2006〕187 号文第四条第三项、国税〔2009〕31 号文第 33 条，车库应归全体业主共有；​

2、未满足专有部分条件：关于车库通风、照明与小区共用、无法独立登记，这直接不符合最高法司法解释的专有部分标准，开发商无权单独主张产权；​

3、人防车位的特殊归属：人防车位所有权归国家，平时使用收益权归 “投资人”。但需注意：若开发商已将人防工程成本分摊至房价（业主实际出资），则收益权应归业主共有，而非开发商单独享有。（三）开发商 “以租代售” 的合法性问题。

1、若车库为业主共有：开发商 “以租代售”（签订使用权协议、不开发票）属于非法处置业主共有财产，您可要求开发商停止侵权、返还收益，并向税务部门举报未开票行为；​

2、若为规划内车位：开发商需提供合法产权证明。

（四）关于公共能耗的收入与支出问题​

镇江市明文规定：公共能耗每年收入是多退少补，多余可以结转下年继续使用，目前宝龙物业服务企业实行的是包干制，每年公共能耗收入多余用于何处？请依法审计一下。​

（五）、建议核查的关键证据​

（一）需建设局协助核实的核心资料​

1、丹徒区宝龙二期地下车位、车库的建设工程规划许可证、施工许可证及竣工验收文件；​

2、开发商向税务局提交的 土地增值税清算报告（核查车库成本是否扣除）；​

3、经发局备案的房屋价格组成明细（已经确认地下公共配套设施建设成本计入总房价）；​

4、开发商是否为地下车位 单独缴纳公共维修基金（专有部分需单独缴纳，共有部分无需缴纳）。​

现本人作为小区业主有权利向建设局申请信息公开：要求调取上述核查资料，书面答复产权归属；若认定为共有：1、责令开发商依法移交车库管理权、返还多年的租金收益。

5、针对 “限制业主车辆进入”：若车库为业主共有，开发商 / 物业公司无权拒绝业主合理使用，责令物业服务公司停止限止没有购买或租赁车库业主车辆进入的侵权行为。​