尊敬的镇江市住房和建设局领导：您们好！

我们是丹徒区上党镇王院村183号安置房14至17幢的被拆迁安置户代表，现就小区一楼车库的产权归属、销售合法性等核心问题向贵单位正式反馈，恳请贵单位依法履行监管职责，调取相关文件资料核查核实，并向业主作出书面答复，督促丹徒区住房和城乡建设局妥善解决，切实维护业主的合法权益。

一、关于安置房一楼车库归属及销售合法性的督办诉求

我们小区14至17幢房屋产权证登记为7层，但实际规划2-7层为住宅，第一层明确规划为汽车车库与自行车车库。现就该车库相关权益，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，提出以下疑问及督办诉求：

（一）车库建设成本核算问题

第一层车库的建设成本是否已纳入项目开发总成本？

1、安置房房在镇江市建设局备案价格于销售价格是2400元/平方米，该房屋成本是否已包含第一层车库价格？

2、是否存在将车库成本重复计入收费出售？（经发局没有该小区备案价格，要求向建设部门提出）

3、目前上党政府出售第一层车库的使用权也就是长期租赁，《民法典》规定使用权最长不超过20年，超过20年合同无效。20年之后是不是需要依法再签订使用权租赁合同？

（二）车库土地使用权归属问题

1、依据《中华人民共和国土地管理法》《民法典》第二百七十五条及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，土地使用权需与地上建筑物产权相对应，建筑区划内的土地使用权归属应与建筑物产权保持一致，占用业主共有道路/场地的车位、车库，属于业主共有，开发商无权单独出售使用权。

2、案涉车库经规划局核实得知车库没有分摊土地面积，自然不具备办理独立产权，法律规定房屋与土地一体化，房屋随地走，目前建设商出售的第一层车库属于规划局规划的房屋配套附属部分，属于公共配套设施，就当归全体业主共有。

3、规划局规划第一层车库的用途是为了满足被安置户基本停车需求，车库是占用全体业主的已经分摊的土地面积属于公共配套设施。

（三）建设单位销售资质核查问题

根据《民法典》第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，能够独立销售的车位、车库需具备独立产权登记条件，且需符合规划审批要求。经查，案涉车库没有分摊土地面积，自然属于空中阁楼，自然无法办理独立产权登记，不符合不动产独立交易的法定条件，车库自然属于业主公共配套设施，产权依法属于业主共有财产。

恳请贵单位核查建设单位（上党生态汽车配套产业园投资有限公司）的车库销售备案文件后明确以下事项：

1、该单位在没有办理车库独立产权登记的情况下，更没有办理车库销售许可情况之下，是否具备合法的车库销售资质？

2、若已实施销售行为，该销售行为是否符合法律法规及地方相关政策规定，是否存在违规销售情形？

3、如果属于合法销售督促完善办证手续？

4、车库擅自销售需要交纳所得税或者增值税，目前车库建设成本500元/平方米，实际出售价格为1800元/平方米。

此致

敬礼！

申请人：丹徒区上党镇王院村183号安置房14至17幢业主代表：

        王南华13004361688，王怀庆13094968327    日期：2025年7月13日