尊敬的镇江市住房和城乡建设局领导：​您好！​

我们是丹徒区上党镇王院村 183 号安置房 14 至 17 幢的业主，现就小区一楼车库的产权归属、销售合法性等核心问题向贵单位正式反馈，恳请贵单位依法履行监管职责，调取相关文件资料核查核实，并向业主作出书面答复，督促相关单位妥善解决，切实维护业主的合法权益。​

一、关于安置房一楼车库产权及销售性质的督办诉求​

我们小区 14 至 17 幢房屋产权证登记为 7 层，但实际规划中 1-6 层为住宅，第一层明确规划为汽车车库与自行车车库。现就该车库相关权益，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，提出以下疑问及督办诉求：​

（一）车库建设成本核算问题​

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，小区配套设施建设成本应纳入开发总成本核算；同时依据国家相关规定：配套设施建设费用需据实列入建设项目开发成本。拆迁安置房屋在法律性质上属于易货合同，参照买卖合同相关规定执行，业主购房款应已涵盖合理的配套设施成本。​

恳请贵单位依法调取该安置房项目的建设成本审计报告、房价构成明细、开发成本分摊表等核心资料，重点核查以下事项：​

第一层车库的建设成本是否已纳入项目开发总成本；​

该成本是否已通过业主购房款实现分摊，是否存在将车库成本重复计入收费、向业主转嫁额外成本的情况；​

建设单位（上党生态汽车配套产业园投资有限公司）是否存在变相重复收费的违规行为。​

（二）车库土地使用权归属问题​

依据《中华人民共和国土地管理法》《民法典》第二百七十五条及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，土地使用权需与地上建筑物产权相对应，建筑区划内的土地使用权归属应与建筑物产权保持一致。案涉车库既未计算容积率，也未单独分摊土地面积，根据 “地随房走” 的物权原则，其占用范围内的土地使用权应随住宅一并处置。​

1、恳请贵单位调取该项目的规划审批文件（含建设工程规划许可证、竣工图）、土地公摊面积测绘报告、不动产登记备案资料，明确以下事项：​

2、该车库是否属于小区公共配套设施，规划用途是否为满足业主基本停车需求；​

3、车库占用的土地使用权是否随住宅产权一并划归全体业主共有；​

4、土地公摊面积测绘中是否已将车库占用土地纳入业主共有土地范围。​

（三）建设单位销售资质核查问题​

根据《民法典》第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，能够独立销售的车位、车库需具备独立产权登记条件，且需符合规划审批要求。经查，案涉车库未计算容积率、未分摊土地面积，无法办理独立产权登记，不符合不动产独立交易的法定条件。​

恳请贵单位核查建设单位（上党生态汽车配套产业园投资有限公司）的车库销售备案文件、产权登记申请材料等，明确以下事项：​

1、该单位在无法办理车库独立产权登记的情况下，是否具备合法的车库销售资质；​

2、若已实施销售行为，该销售行为是否符合法律法规及地方相关政策规定，是否存在违规销售情形。​

（四）车库产权归属及独立出售合法性问题​

根据《民法典》第二百七十五条 “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有” 的规定，结合司法实践中 “成本分摊 + 规划用途 + 登记可能性” 的权属认定规则（如（2020）闽民申 2021 号民事裁定），车位权属需综合三大核心要素判断：​

1、建设成本是否已分摊至业主购房款；​

2、规划文件是否明确为公共配套设施；​

3、是否具备独立产权登记条件。​

案涉车库作为规划内的底层配套设施，未单独计算容积率、无法独立登记，若其建设成本已纳入购房款分摊，则根据《民法典》及相关司法解释，应属全体业主共有。若为全体业主共有，则建设单位无权独立出售；若认定为开发商所有，也需满足 “已单独承担建设成本、具备独立登记条件、优先满足业主需要” 三大前提（《民法典》第二百七十六条）。​

恳请贵单位在核查前述资料的基础上，明确答复以下核心事项：​1、该车库的产权归属（全体业主共有或建设单位所有），并附具体法律依据及事实依据；​

2、该车库是否允许独立出售，若允许，需明确销售的法定条件及程序。​

二、恳请贵单位履行行政监管职责的具体请求：

1、自收到本反馈函之日起 30 个工作日内，完成相关文件资料的调取与核查工作；​

2、针对上述四项诉求，向业主出具书面答复意见，明确核查结果、法律依据及处理方案；​

3、若核查发现建设单位存在违规销售、成本转嫁、侵犯业主共有权益等行为，恳请贵单位依法责令其整改，并督促其退还违规收取的费用或纠正不当行为；​

4、畅通沟通渠道，及时向业主反馈核查进展，保障业主的知情权与监督权。​

5、安置房是民生工程，车库作为核心配套设施，其产权归属与业主的切身利益密切相关。我们坚信贵单位会秉持公平公正、依法履职的原则，妥善处理此次诉求，维护业主的合法权益。​

盼复！​

：丹徒区上党镇王院村 183 号安置房 14-17 幢全体业主13004361688