尊敬的镇江市自然资源与规划局领导：​您们好！​

我们是丹徒区上党镇王院村 183 号安置房 14 至 17 幢的业主，现就小区一楼车库的产权归属、销售合法性等核心问题向贵单位正式反馈，恳请镇江市资规局依法履行监管职责，责令丹徒区资规分局调取相关文件资料核查核实，依法查清安置房一楼车库产权归属问题，并向业主作出书面答复，切实维护业主的合法权益。

一、关于安置房一楼车库归属及销售合法性的督办诉求​

我们小区 14 至 17 幢房屋产权证登记为 7 层，但实际规划中 1-6 层为住宅，第一层明确规划为汽车车库与自行车车库。现就该车库相关权益，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，提出以下疑问及督办诉求：​

（一）车库建设成本核算问题​

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，小区配套设施建设成本应纳入开发总成本核算；同时依据国家相关规定：配套设施建设费用需据实列入建设项目开发成本。拆迁安置房屋在法律性质上属于易货合同，参照买卖合同相关规定执行，业主购房款应已涵盖合理的配套设施成本，被拆迁户将自己的住宅交付给拆迁人，意味就已经交付了购房款。​

恳请贵单位依法调取该安置房项目的建设成本审计报告、房价构成明细、开发成本分摊表等核心资料，重点核查以下事项：​

第一层车库的建设成本是否已纳入项目开发总成本；​

该成本是否已通过业主购房款实现分摊，是否存在将车库成本重复计入收费、向业主转嫁额外成本的情况；​

建设单位（上党生态汽车配套产业园投资有限公司）是否存在变相重复收费的违规行为。​

（二）车库土地使用权归属问题​

依据《中华人民共和国土地管理法》《民法典》第二百七十五条及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，土地使用权需与地上建筑物产权相对应，建筑区划内的土地使用权归属应与建筑物产权保持一致。案涉车库既未计算容积率，也未单独分摊土地面积，也没有独立产权，根据 “地随房走” 的物权原则，其占用范围内的土地使用权应随住宅一并处置，上党生态洗车配套产业园投资公司有资格再出售一楼车库吗？我们业主认为没有合法的销售手续，好比将房子里的电梯再次单独出售是一样的性质。​

恳请贵单位调取该项目的规划审批文件（含建设工程规划许可证、竣工图）、土地公摊面积测绘报告、不动产登记备案资料，明确以下事项：​

1、该车库是否属于小区公共配套设施，规划用途是否为满足业主基本停车需求；​

2、车库占用的土地使用权是否随住宅产权一并划归全体业主共有；​

3、土地公摊面积测绘中是否已将车库占用土地纳入业主共有土地范围。​

（三）建设单位销售资质核查问题​

根据《民法典》第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，能够独立销售的车位、车库需具备独立产权登记条件，且需符合规划审批要求。经查，案涉车库未计算容积率、未分摊土地面积，无法办理独立产权登记，不符合不动产独立交易的法定条件。​

恳请贵单位核查建设单位（上党生态汽车配套产业园投资有限公司）的车库销售备案文件、产权登记申请材料等，明确以下事项：​

1、该单位在无法办理车库独立产权登记的情况下，是否具备合法的车库销售资质？

2、若已实施销售行为，该销售行为是否符合法律法规及地方相关政策规定，是否存在违规销售情形？

（四）车库产权归属及独立出售合法性问题​

根据《民法典》第二百七十五条 “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有” 的规定，结合司法实践中 “成本分摊 + 规划用途 + 登记可能性” 的权属认定规则（如（2020）闽民申 2021 号民事裁定），车位权属需综合三大核心要素判断：​

1、建设成本是否已分摊至业主购房款？

2、规划文件是否明确为公共配套设施；​

3、是否具备独立产权登记条件。​

4、目前的车库实际是占有全体业主已经分摊的土地面积。​

案涉车库作为规划内的底层配套设施，未单独计算容积率、无法独立登记，若其建设成本已纳入购房款分摊，则根据《民法典》及相关司法解释，应属全体业主共有。若为全体业主共有，则建设单位无权独立出售；若认定为开发商所有，也需满足 “已单独承担建设成本、具备独立登记条件、优先满足业主需要” 三大前提（《民法典》第二百七十六条）。​

述资料的基础上，明确答复以下核心事项：​1、该车库的产权归属（全体业主共有或建设单位所有），并附具体法律依据及事实依据；​

2、该车库是否允许独立出售，若允许，需明确销售的法定条件及程序。​

二、恳请贵单位履行行政监管职责的具体请求：

1、自收到本反馈函之日起 30 个工作日内，完成相关文件资料的调取与核查工作；​

2、针对上述四项诉求，向业主出具书面答复意见，明确核查结果、法律依据及处理方案；​

3、若核查发现建设单位存在违规销售、成本转嫁、侵犯业主共有权益等行为，恳请贵单位依法责令其整改，并督促其退还违规收取的费用或纠正不当行为；​

4、畅通沟通渠道，及时向业主反馈核查进展，保障业主的知情权与监督权。​

5、安置房是民生工程，车库作为核心配套设施，其产权归属与业主的切身利益密切相关。我们坚信贵单位会秉持公平公正、依法履职的原则，妥善处理此次诉求，维护业主的合法权益。水沟盖板与桃酥是一样的牢固，因为业主向建设局投诉，建设商经济结据只更换了一部分，还一部分豆腐渣盖板没有更换，有相片作证（2026年2月6日拍摄）。​

盼复！​

：丹徒区上党镇王院村 183 号安置房 14-17 幢全体业主代表王南华，13004361688。王怀庆13094968327，

[ 本帖最后由 平平淡淡是福 于 2026-2-6 13:56 编辑 ]

你反映的问题我局已收悉，请耐心等待回复处理。

经核实，市民提及的王院村183号安置房，实为DT1702号地块房地产开发项目。该项目属历史遗留问题处置项目，镇江市自然资源和规划局丹徒分局已于2019年依法依规完善其相关审批手续，并核发了《建设工程规划许可证》（证号：建字第321112201900185号、建字第321112201900186号）及《建设工程规划核实合格证》（证号：自然资规核[2019]第1200192号、自然资规核[2019]第1200193号）。根据符合资质要求的测绘单位出具的竣工测绘报告，该项目住宅楼底层车库超出室外地坪高度确已超过2.2米，依据相关规划管理技术规定，该部分面积已计入容积率核算指标。

不动产登记是依申请行为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条 不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。对于没有办理过首次登记的建筑，需建设单位向镇江市自然资源和规划局丹徒分局提出申请，并提交相关登记材料，审核通过后，方能进行首次登记工作。经不动产登记系统查询,无王院村183号安置房14至17幢一层车库的登记信息。

关于你提出的其他重点核查事项不属于镇江市自然资源和规划局丹徒分局职能，请您向其他相关职能部门咨询了解。