家人们！今天给大家唠一个超级有料的真实法律案例，绝对让你惊掉下巴！在咱生活里，买房可是件大事，要是买了房，最后合同却无效，那可咋办？接下来这个发生在山西长治的案子，就和这事儿有关。

2007年8月11日，山西长治某村的阎某，把自家超大面积的宅院，256平的集体土地，还有一堆房子，作价10万卖给了城里人刘某。刘某开开心心付了钱，住进去后还搞了不少装修，换大门、加雨棚、修房顶，住得那叫一个舒坦。可谁能想到，12年后，阎某一纸诉状把刘某告上法庭，要求确认房屋买卖协议无效，让刘某退房，自己退钱。刘某这边也不示弱，马上反诉，要求阎某退钱，还得赔自己装修费和高达70万的补偿款！这一来一回，可真是火药味十足。

法院审理的时候，刘某申请评估宅基地区位补偿价，结果因为各种原因没成功。那最后怎么判的呢？法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，因为这事儿发生在民法典施行前，就适用当时的合同法等法律。根据《土地管理法》，宅基地属于农民集体所有，和农民身份挂钩，城里人没资格买。所以阎某和刘某签的协议，名义上是卖房，实际处分了集体土地使用权，违反法律强制规定，合同无效。

按照《合同法》，合同无效，双方得互相返还。但刘某因为合同无效有损失啊，双方都有错，就得按过错担责。阎某卖房违法，还多年后反悔，违背诚信原则，负主要责任；刘某作为城里人违规买房，负次要责任。法院给刘某的装修费酌情算成2万，又考虑到房屋区位、周边房价等因素，认定刘某信赖利益损失30万，最后阎某按70%比例，赔刘某22.4万。

中国人民大学法学院教授王利明说过：“合同无效时，法律得平衡当事人权益和社会公共利益。”在农村房屋买卖里，限制宅基地流转是为了保障农民利益和农村土地集体所有。这案子的判决，既合法又合情，给类似案件做了好榜样。家人们，以后买房可得长点心，尤其是农村房屋买卖，一不小心，合同无效，损失可就大了！觉得有用，赶紧点赞、分享，关注我，带你了解更多房产实用法律知识！