自然损耗房东自负，人为改动租客担责

近日，上海市长宁区人民法院审结的一起租房纠纷案引发关注。租客张先生自2006年起承租刘女士的房屋，连续居住18年，期间经房东口头同意，将白色墙体刷为黄色、三室户型改造为四室。2024年退租时，房东要求“恢复如新”，包括恢复三室户型、全屋刷白、地板灶台全部换新，索赔修复费、空置损失及违约金共计24万余元。法院最终判决租客赔付6万余元，房东退还保证金6600元。

本案核心在于厘清“恢复原状”与“恢复如新”。18年居住使用，墙面老化、地板磨损、厨卫陈旧，属于正常的自然损耗，依照《民法典》应由房东承担折旧成本。而房东试图将全屋翻新成本全数转嫁租客，本质是对“恢复原状”条款的曲解和滥用。

但租客也并非全无责任。改动户型、墙体颜色是既定事实，即便当初获口头同意，但合同明确约定退租复原，相关修复成本理应由其承担。这也警示租客：房屋改造应以书面形式明确复原安排，否则退租时必然面临修复责任。

关于十几万元的空置损失，法院未全额支持，明确指出房东负有主动止损责任，不能放任损失持续扩大后将所有成本算在租客头上。这一判决逻辑具有普遍意义：租房纠纷里，任何一方都不能消极放任损失加剧，无正当理由扩大的损害部分，法律不予保护。