深铁集团的角色转变，本质是房地产行业风险传导的缩影。2024 年全国房地产开发投资同比下降 10.6%，商品房销售额下降 17.1%，万科作为行业龙头的暴雷引发连锁反应：其涉及的 2000 亿元供应链欠款、1.3 万亿元表外负债，若处理不当将冲击 62 家金融机构及 200 万购房者权益。
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在此背景下，深铁集团执行深圳市国资委《市属国企参与房地产风险化解指导意见》，通过股东借款、资产承接等方式实施救助。但此举导致自身财务指标恶化：2024 年末资产负债率升至 75%，逼近国资委划定的地方国企资产负债率红线（75%），而其轨道交通主业因基建投资缺口达 150 亿元，部分线路建设进度延迟。
