买房肯定看房产证上的平方。加盖的只能说他花钱了，想在你这收回来。

一楼的院子也不算在房产证面积里，但院子是老房子都有的，所以一楼单价贵，一部分和院子也有关系。而二楼加盖那就是正大光明违建，所以最好不要买。