文|国民经略 凯风

抢人、托楼市，这一次全都要。

日前，南京发布新政，在本市城镇地区拥有合法稳定住所（即取得合法产权住房）人员，可以申请本人户口迁入该住房，配偶、未婚子女等可随迁。

作为经济TOP10城市，南京继放开大学生落户、郊区落户、降低积分落户门槛之后，又一次祭出大招。

多年前盛行一时的“买房落户”再次登场，能激起多大水花？

01

买房送户口，还有多大吸引力？

早在20多年前，上海就曾出台“蓝印户口”政策，外地人在沪买房可获得准户口，经过一段时间可转为正式户口。

寸土寸金的上海，户口一直都是稀缺资源，落户门槛之高让无数人望而却步，当年“买房落户”对楼市刺激效应可见一斑。

后来，蓝印户口被全面叫停，而限购政策横空出世，直到今天上海都是楼市调控、落户政策最严的城市，只有北京能与之匹敌。

京沪的户口含金量自然极高，但对于绝大多数二线城市来说，“买房落户”是否还有吸引力？

时代不同了。当年户籍门槛森严，随便一个大城市的户口，都足以引发无数人疯抢。

然而，随着新一轮户籍改革落地，零门槛落户已经遍地开花，几乎所有三四线城市都已取消落户限制。

就连一些超大特大城市，户籍门槛同样形同虚设。郑州、沈阳、石家庄等地，只要拥有具有合法稳定就业或合法稳定住所，都能落户。

换言之，无论买不买房，无论有没有房，哪怕只是租房，都能在绝大多数城市零门槛落户。

但是，还有部分大城市，户籍门槛没有完全松绑，落户之门并未对所有人都开放。

前不久，江苏发布落户新政，除南京、苏州市区外，拟全面取消落户限制政策。

无独有偶，广东的落户新政，广州、深圳等中心城市不在其列；浙江的零门槛落户新政，也将杭州中心城区排除在外。

在广州、深圳、南京、杭州等地，大学生可直接落户，但存在年龄限制，而一般人员只能借助“积分落户”突围。

积分落户，不仅名额有限，而且需要一定社保或个税年限，排队者不计其数。

众所周知，落户门槛的高低，与户口含金量往往成正比。

京沪处于第一档，广深宁杭等处于第二档，其户口背后附着的教育、医疗、就业、保障房等资源，仍有一定吸引力。

南京政策效果有待评估，要是京沪能买房落户，等待的人恐怕能一路排到几十公里外。

02

买房送户口，究竟是抢人还是托楼市？

其实，这不是一道非此即彼的选择题，而是既要又要还要的时代命题。

高峰时期，南京楼市热度力压北上广深，房价一度比肩广州，成为当之无愧的省会房价第二城。

然而，曾经的“房价四小龙”之一，一度上演无数次万人抢房热潮的南京楼市，早已从高位开始回落，幅度之大远超一般城市。

根据国家统计局发布的70城房价数据，2024年3月，南京新房房价同比下降6.5%，二手房房价同比下降9.5%，在主要城市中降幅居前。

这还只是过去一年的数据，而当地房地产市场已经调整了两年多。

根据第三方平台统计，南京全市均价已跌破3万元大关，部分热门楼盘房价已经回到了7年前。

这一趋势仍未止住。

根据我爱我家南京研究院数据，2024年一季度，南京新房住宅成交量3961套（不含高淳、溧水），环比下滑60%；成交总金额约143.24亿元，环比下跌59.5%。

无论是房价调整幅度之大，还是楼市成交量降幅之巨，南京面临的形势都比一般城市更为严峻。

事实上，南京早已开启了松绑之路。从认房不认贷到全面取消限购，从多区执行房票政策到降低房贷利率、首付，再到部分区域发放购房补贴，不一而足。

然而，正如重要会议所做出的判断，楼市供求关系发生重大变化，才是一切问题的核心，简单的松绑效果势必有限。

所以，复苏之路道阻且长，此番买房落户新政究竟能激起多大的水花，不妨拭目以待。

03

楼市只是短期需要，抢人才是第一位的。

日前，各地公布最新人口数据，合肥以21.9万的增量位居各大城市之首，郑州、杭州、西安、成都等省会均超10万人。

这被认为是强省会的胜利，但作为全国第5大省会的南京，仅增长5.6万人，位居中游。（《参阅《疯狂“虹吸”！强省会，又跑赢了》）

尴尬的是，一个凭着“徽京”之名频繁出圈的省会，人口增量却连续多年跑输名义上的安徽省会合肥。

增量跑输合肥不是问题，但南京一直徘徊在千万人口俱乐部边缘，多年不得其门而入，才是最大的问题所在。

目前，我国已有17个千万人口大市，长三角占据其三，而合肥、南京、宁波、温州、徐州都成为长三角第4个千万人口大市的有力竞夺者。

合肥已经领跑一步。2018年到2023年，合肥人口从893.2万增加到985万，大增超过100万人，按照年平均增量，最迟明年就有望晋级千万人口大市。

与之对比，同期南京常住人口从924万增加到954.7万人，仅增长30万人，按照这一趋势，想要迈过千万大关，可能要等到2030年前后。

换言之，在千万人口俱乐部之争中，南京已经落后了一个身位。

要知道，南京十四五规划曾立下宏大目标：

到2025年常住人口突破千万、经济总量突破两万亿元，并晋级为超大城市。

如今，只剩下一年多时间，南京三大目标，或许只有GDP总量存在突围机会，人口总量和超大城市仍旧是传说。

经济上的2万亿，悬念不大。

2023年南京GDP已达1.74万亿元，位列全国第10位。只要能保持正常增速，未来两年迈过2万亿，并非没有可能。

人口上的千万，却没有那么简单。

随着全国人口大盘见顶，城市之间的人口争夺战从增量博弈变成存量博弈，人口增长远比过去更难。

同时，南京虽然经济实力更强，且有全国第一个跨省都市圈的支撑，但自身并非传统强省会，无法如成都、合肥一样虹吸省内人口。

且不说江苏素有“散装大省”之称，“十三太保”都能独当一面，再加上上海、苏州等经济强市的存在，省会难以形成强中心模式。

所以，这些年，南京一直都在松绑落户门槛，拼命抢人，试图扭转这一不利局面。

无论如何，城市竞争，不进则退，再不动手抢人就晚了。