从法律规定这个角度来看，消法最初的立法目的，是为了保护普通消费者因日常生活所需，在购买商品或者接受服务过程中的权益。它主要是针对普通商品市场里常见的诸如假冒伪劣、缺斤短两这类问题。然而，商品房作为一种极为特殊的商品，价值极高、交易流程复杂，而且每一套都具有独一无二的特性，这些特性导致在将消法应用于商品房交易时，产生了一定的争议。
在理论界，法学家梁慧星认为，商品房买卖合同纠纷不应该适用消法。第一，商品房的价值实在太高了，和一般日常消费品相比，差距太过悬殊。就拿北京来说，一套普通的商品房价格动不动就数百万，甚至上千万元，这和那些几元、几十元的日常消费品，根本就没法放在一起比较。这么大的价值差异，使得在处理相关纠纷的时候，不能简单地直接套用消法。第二，商品房买卖涉及非常严格的书面合同，同时还有像《民法典》《城市房地产管理法》等详细的法律规定。这些专门的法律已经对商品房买卖过程中各种各样的法律关系，进行了较为全面的规范，消法那些原则性的规定，很难完全契合商品房买卖合同纠纷的具体情况。第三，每一栋商品房，无论是从物理层面还是法律层面来讲，都是独一无二的。一旦出现质量问题或者其他纠纷，没办法像处理一般消费品那样，简单地通过更换来解决。比如说，某个小区的商品房因为建筑结构存在问题，有安全隐患，这可没办法像退换一件普通商品那么容易处理。第四，当商品房出现质量问题时，应该优先适用《建筑法》《建设工程质量管理条例》等专门的法律法规，而不是消法。
不过，也有很多人觉得，购买房屋是消费者生活消费的一部分，理所当然应该受到消法的保护。从实际情况来讲，消费者购买商品房大多是为了满足居住需求，这明显属于基本生活消费的范畴。当消费者在购房过程中遭遇欺诈，或者房屋质量严重不合格等问题时，如果不能依据消法来维护自身权益，实在是有失公平。
在司法实践当中，对于商品房买卖到底适不适用消法这个问题，各地法院的判决并不一致。早期，2003年发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖司法解释”），对这一问题产生过重大影响。该解释里的第8条与第9条规定了商品房买卖合同中，开发商恶意违约和欺诈，导致购房业主没办法取得房屋的五种情形。在这五种情形下，购房业主除了可以要求开发商返还已经支付的购房款以及利息、赔偿损失之外，还能请求开发商承担不超过一倍的赔偿责任。这一规定在一定程度上借鉴了1994年版消法第49条的惩罚性赔偿规定。
然而，随着我国不动产登记制度逐渐完善，商品房销售制度也越来越规范，旧解释规定的那五种情形出现得越来越少。为了和《民法典》的内容更好地衔接，新的商品房买卖司法解释删除了上述惩罚性赔偿条款，让合同的履行更多地回到合同约定或者法律规定，减少了司法干预。这一变化使得商品房买卖中惩罚性赔偿责任的适用依据，又一次成了争议的焦点。有一种观点认为，为了突出消法的普遍适用性，商品房买卖中惩罚性赔偿责任的适用依据，应当回归到消法第55条。但是考虑到商品房买卖标的额巨大、交易流程复杂等特殊性，需要对第55条第1款进行修正。明确适用第1款的构成要件，除了要有“欺诈行为”之外，还应该包括“合同法律关系终止”这个后果，这也是对“退一赔三”里“退”字含义的最佳解释；同时，把“三倍赔偿”作为原则，在原有的最低赔偿额基础上，增设最高赔偿额。这样一来，既能对商品房买卖领域的欺诈行为进行惩罚，又不至于因为赔偿额过高而导致利益失衡，还能兼顾第1款与第2款后果加重、责任递增的逻辑关系，避免出现第1款欺诈行为赔偿额远远高于第2款恶意致害赔偿额这种逻辑混乱的情况，从而体现实质正义。
从具体案例来看，在某起商品房买卖纠纷里，消费者王先生购买了一套期房，合同里约定的交房日期是2022年1月1日，可开发商一直到2022年7月1日才交房。王先生觉得开发商违约了，要求按照消法进行赔偿。开发商却辩称，商品房买卖不适用消法，应该按照商品房买卖合同的约定来赔偿。最后，法院经过审理认为，虽然商品房买卖有其特殊性，但在交房时间延误这个问题上，消费者的权益确实受到了损害，而且消法的相关规定就是为了保护消费者的合法权益，所以可以参照消法的精神，要求开发商承担相应的违约责任。这个案例表明，在某些情况下，法院会综合考虑消法的精神来处理商品房买卖纠纷。
再比如，李女士购买的商品房存在严重的质量问题，墙体裂缝、漏水等情况严重影响居住。李女士要求开发商按照消法进行“退一赔三”的赔偿。但是法院经过审理认为，房屋不属于产品质量法的调整范围，它属于不动产，不适用消法，李女士主张的“三倍赔偿”没有法律依据。最终，法院依据《建筑法》《建设工程质量管理条例》等相关法律法规，判决开发商对房屋进行维修，并给予李女士一定的经济补偿。这个案例体现了在商品房质量问题上，法院更倾向于适用专门的法律法规，而不是消法。
从市场监管总局的答复来看，依据部门职责分工，建设行政主管部门负责商品房的销售管理工作，有关商品房销售纠纷由住建部门处理更为合适。这也在一定程度上反映出商品房买卖在监管和纠纷处理方面的特殊性。
综合各方面来看，商品房买卖是否适用消法，不能一概而论。一方面，商品房的特殊性决定了不能完全照抄消法的规定；另一方面，消费者在商品房买卖过程中的权益也不容忽视。在未来的法律实践中，需要进一步完善相关法律法规，明确商品房买卖中消费者权益的保护范围和方式。或许可以借鉴国外的经验，就像德国在不动产交易中，通过完善的法律体系和严格的监管机制，充分保障消费者的权益。同时，在司法实践中，法院应该根据具体案件的事实和证据，综合考虑消法的精神以及商品房买卖的特殊性，做出公正合理的判决。只有这样，才能在保障房地产市场健康发展的同时，切实维护消费者的合法权益，实现法律的公平与正义。
