多套房持有者：当断则断，及时止损
房地产市场的黄金时代，不少人靠着购置多套房产实现财富积累与阶层跃升。但今时不同往日，如今市场环境已发生巨大变化。对于那些手握多套房产，特别是三四线城市、高层老旧住宅或郊区物业的持有者来说，曾经的“香饽饽”，如今可能正慢慢变成烫手山芋。
从数据来看，国家统计局发布的相关数据显示，近年来三四线城市房价涨幅明显低于一二线城市，部分城市甚至出现下跌。就拿某中部省份的三线城市举例，过去五年间，房价平均每年下跌约5%。高层老旧住宅因建筑年限增长，维护成本升高，居住舒适度降低，在市场上的竞争力日益下降。郊区房产由于地理位置偏、配套设施不完善、交通不便等因素，保值增值能力也远不及城市核心区域的房产。
杭州的投资者张先生就是个典型例子。2015 - 2017年间，张先生先后在杭州周边三四线城市及郊区购置5套房产，总价超1000万元。他本指望这些房产随城市发展大幅增值，结果却事与愿违。随着房地产市场调控政策收紧，这些地区房产价格不仅没涨，反而逐渐下跌。到2023年，其中一套郊区房产价格相比购买时下跌30%，而且有价无市，很难找到买家。要是张先生能早点察觉市场趋势，在价格刚开始下跌时就果断抛售，或许就能避免超200万元的亏损，也不至于陷入资金链断裂的困境，最后无奈接受司法拍卖。
多套房持有者必须清醒认识到，房地产市场已告别普涨时代，别再抱有过高期望。在当前市场环境下，及时止损，把手中低价值房产变现，回笼资金，才是明智之举。哪怕现在价格下调30%，也应果断出手，不然长期持有会导致大量资金被占用，无法周转，最终陷入财务危机。
置换核心资产：以优代劣，稳健前行
“鸡蛋不能放在同一个篮子里”，这句投资名言在房地产市场同样适用。把手中低质量资产置换成高质量资产，是实现财富保值增值的重要策略。房地产市场波动中，并非所有房产都有同等抗风险能力。像经济实力雄厚的二线城市核心区域的次新洋房，就如同坚固堡垒，在市场风雨中屹立不倒。
杭州、南京、成都等二线城市，近年来经济发展迅速，人口持续流入，城市基础设施不断完善，房地产市场需求依旧旺盛。这些城市核心区域的次新洋房，凭借优越地理位置、良好配套设施、高品质建筑质量和居住环境，不仅居住价值高，抗跌性和保值增值潜力也很强。
以南京为例，过去十年间，南京核心区域房价一直稳步上涨。即便在2020 - 2021年房地产市场调控最严时期，核心区域次新洋房价格依旧稳定，甚至略有上涨。而同期，偏远郊区、配套设施不完善的房产价格则出现不同程度下跌。
假设投资者李先生原本持有一套三四线城市的老旧小户型房产，面积80平方米，市场价值约80万元。因当地房地产市场不景气，这套房产价格多年没明显上涨，出租收益也低。后来，李先生果断卖掉这套房，用所得资金加上部分积蓄，在南京核心区域买了一套120平方米的次新洋房，总价300万元。虽然购房成本增加，但李先生资产安全性和居住体验都大幅提升。随着南京城市发展，这套洋房价值还在不断攀升，实现了资产保值增值。
通过置换核心资产，既能提升资产质量和安全性，又能享受城市发展红利。对有条件的购房者来说，这是值得考虑的投资策略。
刚需购房者：慎之又慎，步步为营
对于刚需购房者，买房可是人生大事，往往倾注一家人多年积蓄，甚至背负未来几十年债务。所以，购房过程中必须格外谨慎，避免陷入不必要风险。
首先，要规避“三高”风险，即高杠杆、高公摊和高楼层房产。高杠杆购房意味着背负沉重债务负担，一旦经济状况波动，就可能面临无法按时偿还房贷的风险。据统计，过去几年，因断供被银行拍卖房产的案例呈上升趋势。很大一部分原因就是购房者购房时过度借贷，超出还款能力。
深圳工作的IT工程师王先生，为在深圳买一套总价800万元房产，首付200万元，贷款600万元，贷款期限30年，每月还款额超3万元。不幸的是，王先生所在公司受行业竞争影响大规模裁员，王先生失业，失去稳定收入来源，无法继续偿还房贷。最终，他的房产被法院拍卖，拍卖所得扣除银行贷款和相关费用后，王先生不仅血本无归，还倒欠银行几十万元债务。
高公摊意味着购房者花同样的钱，实际得到的使用面积少，不划算。一般来说，高层住宅公摊面积在20% - 30%之间，多层住宅公摊面积相对较小，在10% - 15%之间。购房者买房时，一定要仔细了解房屋公摊系数，计算实际使用面积，别花冤枉钱。
高楼层房产虽视野开阔，但也有诸多不便。除日常电梯故障风险外，火灾等紧急情况下，高楼层居民疏散难度大，安全风险相对较高。所以，刚需购房者选楼层时，要综合考虑自身需求和实际情况，别选过高楼层。
此外，建议刚需购房者优先考虑现房和准现房。近年来，因房地产市场波动，烂尾楼报道屡见不鲜。很多购房者辛苦攒钱买期房，最后却遭遇烂尾，落得资金和房产两空。现房和准现房则不同，房屋质量、户型设计及周边配套设施等看得见摸得着，购房者能实地考察，心里有底，可避免烂尾楼风险，让自己安心。
负债家庭：轻装上阵，稳健生活
对于背负债务的家庭，降低财务杠杆是维持家庭经济稳定的关键。过高债务负担不仅影响家庭日常生活质量，还会增加家庭面临经济风险时的脆弱性。
提前偿还部分高利率贷款是降低财务杠杆的有效办法之一。比如广州的赵先生，2018年买房申请商业贷款，年利率5%，每月还款额5000元。随着公积金政策调整，赵先生符合公积金贷款条件。2024年，他成功将商业贷款转为公积金贷款，年利率降至3%，每月还款额减到4000元。这样一来，赵先生每月节省1000元房贷支出，一年就节省1.2万元。时间一长，累积起来是笔可观的数目。
另外，协商降低贷款利率也是可行的。很多银行在市场竞争压力下，会根据客户信用状况和还款能力，适当降低贷款利率。负债家庭可以和贷款银行沟通协商，争取更优惠的贷款利率，减轻还款压力。
降低财务杠杆不仅能减轻家庭经济负担，还能增强家庭应对突发状况的能力。在经济形势不稳定的当下，保持较低财务杠杆，家庭才能在风雨中稳如泰山。
在2025年这个房地产市场的转折点，普通人必须清醒认识市场变化，及时调整策略。无论是多套房持有者、刚需购房者还是负债家庭，都要结合自身实际情况，做出明智决策。这个时代，没有谁能永远为我们遮风挡雨，唯有依靠自己的智慧和果断，才能在房地产市场浪潮中守护好财富，为自己和家人创造稳定美好的未来。“识时务者为俊杰”，让我们紧跟时代步伐，勇敢迎接挑战，抓住机遇，书写属于自己的精彩篇章。
